Офіційний сайт Чугуївської міської ради, міського голови, виконавчого комітету
Діяльність | Надання адміністративних послуг | ЦНАП інформує | Кто платит арендную плату за землю после отчуждения недвижимости?
Кто платит арендную плату за землю после отчуждения недвижимости?

Должно ли лицо, продавшее недвижимость, участок под которой был в аренде, продолжать платить арендную плату за землю? Вопрос приобретает актуальность как в связи со значительным ростом размера этой платы, так и из-за несовершенства законодательного регулирования.

Позиция налоговых органов состоит в том, что, поскольку договор аренды участка не прекращен, арендатор должен вносить установленный в нем размер платы до перехода права на землю к приобретателю имущества. Органы местного самоуправления как распорядители земель коммунальной собственности, в частности Киевский городской совет, также настаивают на необходимости прекращения предыдущего договора аренды и оформления права за новым пользователем, а не замены стороны в нем. Соответственно, от продавца недвижимости требуется арендная плата до оформления участка на нового владельца.

Рассмотрим, можно ли решить эту проблему другим способом.

Согласно ч.2 ст.120 Земельного кодекса, если жилой дом, здание или сооружение размещены на участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования таким участком на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.

Аналогичную норму содержит ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли». Здесь же оговорено, что «договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором».

Из этого можно сделать однозначный вывод, что в случае отчуждения объекта недвижимости право пользования участком прекращается автоматически и переходит к приобретателю такого имущества.

Подтверждением этой позиции является постановление Высшего хозяйственного суда от 24.11.2015 по делу №910 / 6339/15-х: «При возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего владельца или пользователя прекращается автоматически, в силу закона, без «оформления» прекращения права любыми актами и документами. Указанная норма является императивной, и отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, поскольку имеет место замена стороны в обязательстве. То есть во всех случаях перехода права собственности на жилой дом, здание или сооружение право на земельный участок возникает у приобретателя одновременно с возникновением права на возведенные на ней объекты».

Практика административных судов также свидетельствует о том, что с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество за другим лицом у предыдущего владельца не возникает обязанности внесения арендной платы за участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, который был отчужден (определения ВАС от 25.11 .2015 по делу №806 / 6040 / тринадцатый и от 25.11.2015 по делу №826 / 20470/14).

На практике же автоматического прекращения или замены стороны в договоре аренды не происходит. Напротив, имеет место ситуация, когда продавец должен и в дальнейшем вносить арендную плату до оформления права аренды земли новым собственником, которое может занять несколько лет.

Чтобы выйти из этой ситуации, стороны договора купли-продажи недвижимости практикуют заключение между собой договоров о компенсации арендной платы за фактическое пользование земельным участком. Однако это значительно усложняет деятельность продавца из-за возможности доначисления суммы неуплаченных налогов и штрафных санкций.

В то же время недобросовестный покупатель может не спешить оформлять право аренды. Ведь согласно распространенной позицией органов местного самоуправления такой договор надо оформлять с нуля за новым владельцем недвижимости, а не применять замену арендатора. Это означает возникновение другого размера арендной платы, который может значительно превышать предыдущий из-за нового порядка нормативной денежной оценки земель населенных пунктов.

Ситуацию можно исправить путем применения ст.120 ЗК и оформления дополнительного соглашения о замене арендатора на нового владельца и, соответственно, внесения изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, что должно быть четко урегулировано на законодательном уровне.

Пока этого не произошло, можно посоветовать сразу после заключения договора купли-продажи недвижимости обращаться к арендодателю (например, в столице в этой роли выступает Киевсовет) с письмом-предложением о заключении дополнительного соглашения о замене арендатора. К нему добавлять подписанный предыдущим и новым арендаторами проект такого соглашения.

В случае отказа есть два пути:

  • согласиться с позицией органа местного самоуправления, а именно - пойти путем прекращения договора аренды за предыдущим арендатором и оформления права аренды с новым (покупателем недвижимости);
  • обращаться с иском в суд, в котором просить признать заключенным дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, ссылаясь на ст.120 ЗК.

Автор: Алена Оксюта, старший юрист ЮФ TOTUM

 

Источник информации: юридический интернет-ресурс Протокол

Дата публікації: 15:33 20.09.2017
Адміністративні послуги
Веб-камери Чугуєва
Публічне обговорення
Електронні петиції
Міська рада на facebook
Статистика голосувань
Анонс подій
12.12.2017
09:00 - Участь юнаків закладів освіти м. Чугуєва у ІІІ фінальному етапі обласних щорічних спортивних змагань «Спорт протягом життя» з волейболу Участь юнаків закладів освіти м. Чугуєва у ІІІ фінальному етапі обласних щорічних спортивних змагань «Спорт протягом життя» з волейболу Організатор:Вінник Т.С. Проценко М.В. Час проведення:12.12.2017 09:00 Місце проведення:м. Харків (вул. І.Каркача, 20)
13.12.2017
13:30 - Заняття в Університеті ІІІ віку: - факультет «Краєзнавство» Заняття в Університеті ІІІ віку: - факультет «Краєзнавство» Організатор:Нежид Н.С. Сємілєтова Т.В. Час проведення:13.12.2017 13:30 Місце проведення:Приміщення територіального центру
16:00 - Пряма лінія телефонного зв’язку заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Апостола О.І. Пряма лінія телефонного зв’язку заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Апостола О.І. Організатор:Апостол О.І. Шляхта С.О. Час проведення:13.12.2017 16:00 Місце проведення:Каб № 11 викон. коміт
14.12.2017
день - Конкурс на заміщення вакантної посади головного спеціаліста відділу адміністративної та кадрової роботи управління соціального захисту населення Чугуївської міської ради Конкурс на заміщення вакантної посади головного спеціаліста відділу адміністративної та кадрової роботи управління соціального захисту населення Чугуївської міської ради Організатор:МакаренкоЛ.П. Баришева Н.В. Час проведення:14.12.2017 (протягом дня) Місце проведення:Каб № 8 викон. коміт
день - Святковий концерт, присвячений Дню вшанування ліквідаторів наслідків аварії на ЧАЕС Святковий концерт, присвячений Дню вшанування ліквідаторів наслідків аварії на ЧАЕС Організатор:Вінник Т.С. Ващук Я.А. Час проведення:14.12.2017 (протягом дня) Місце проведення:КЦ "Имидж", вул. Кожедуба 24
09:30 - Покладання квітів з нагоди Дня вшанування учасників ліквідації наслідків аварії на Чорнобильській АЕС Покладання квітів з нагоди Дня вшанування учасників ліквідації наслідків аварії на Чорнобильській АЕС Організатор:МакаренкоЛ.П. Сосницька Ю.А. Час проведення:14.12.2017 09:30 Місце проведення:Сквер Захисників Вітчизни
14:00 - І етап Всеукраїнського конкурсу-захисту науково-дослідницьких робіт учнів-членів Малої академії наук України (наукові відділення: наук про Землю, історії, філософії та суспільствознавства) І етап Всеукраїнського конкурсу-захисту науково-дослідницьких робіт учнів-членів Малої академії наук України (наукові відділення: наук про Землю, історії, філософії та суспільствознавства) Організатор:Вінник Т.С. Проценко М.В Час проведення:14.12.2017 14:00 Місце проведення:ЦТК
14:00 - Заняття в Університеті ІІІ віку: - факультет «Основи комп’ютерної грамотності». Заняття в Університеті ІІІ віку: - факультет «Основи комп’ютерної грамотності». Організатор:Нежид Н.С. Сємілєтова Т.В. Час проведення:14.12.2017 14:00 Місце проведення:Приміщення територіального центру
Докладніше
Пошук
Посилання
Версія для слабо- зорих