Офіційний сайт Чугуївської міської ради та її виконавчого комітету
Діяльність | Адміністративні послуги | ЦНАП інформує | Кто платит арендную плату за землю после отчуждения недвижимости?
Кто платит арендную плату за землю после отчуждения недвижимости?

Должно ли лицо, продавшее недвижимость, участок под которой был в аренде, продолжать платить арендную плату за землю? Вопрос приобретает актуальность как в связи со значительным ростом размера этой платы, так и из-за несовершенства законодательного регулирования.

Позиция налоговых органов состоит в том, что, поскольку договор аренды участка не прекращен, арендатор должен вносить установленный в нем размер платы до перехода права на землю к приобретателю имущества. Органы местного самоуправления как распорядители земель коммунальной собственности, в частности Киевский городской совет, также настаивают на необходимости прекращения предыдущего договора аренды и оформления права за новым пользователем, а не замены стороны в нем. Соответственно, от продавца недвижимости требуется арендная плата до оформления участка на нового владельца.

Рассмотрим, можно ли решить эту проблему другим способом.

Согласно ч.2 ст.120 Земельного кодекса, если жилой дом, здание или сооружение размещены на участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования таким участком на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.

Аналогичную норму содержит ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли». Здесь же оговорено, что «договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором».

Из этого можно сделать однозначный вывод, что в случае отчуждения объекта недвижимости право пользования участком прекращается автоматически и переходит к приобретателю такого имущества.

Подтверждением этой позиции является постановление Высшего хозяйственного суда от 24.11.2015 по делу №910 / 6339/15-х: «При возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего владельца или пользователя прекращается автоматически, в силу закона, без «оформления» прекращения права любыми актами и документами. Указанная норма является императивной, и отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, поскольку имеет место замена стороны в обязательстве. То есть во всех случаях перехода права собственности на жилой дом, здание или сооружение право на земельный участок возникает у приобретателя одновременно с возникновением права на возведенные на ней объекты».

Практика административных судов также свидетельствует о том, что с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество за другим лицом у предыдущего владельца не возникает обязанности внесения арендной платы за участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, который был отчужден (определения ВАС от 25.11 .2015 по делу №806 / 6040 / тринадцатый и от 25.11.2015 по делу №826 / 20470/14).

На практике же автоматического прекращения или замены стороны в договоре аренды не происходит. Напротив, имеет место ситуация, когда продавец должен и в дальнейшем вносить арендную плату до оформления права аренды земли новым собственником, которое может занять несколько лет.

Чтобы выйти из этой ситуации, стороны договора купли-продажи недвижимости практикуют заключение между собой договоров о компенсации арендной платы за фактическое пользование земельным участком. Однако это значительно усложняет деятельность продавца из-за возможности доначисления суммы неуплаченных налогов и штрафных санкций.

В то же время недобросовестный покупатель может не спешить оформлять право аренды. Ведь согласно распространенной позицией органов местного самоуправления такой договор надо оформлять с нуля за новым владельцем недвижимости, а не применять замену арендатора. Это означает возникновение другого размера арендной платы, который может значительно превышать предыдущий из-за нового порядка нормативной денежной оценки земель населенных пунктов.

Ситуацию можно исправить путем применения ст.120 ЗК и оформления дополнительного соглашения о замене арендатора на нового владельца и, соответственно, внесения изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, что должно быть четко урегулировано на законодательном уровне.

Пока этого не произошло, можно посоветовать сразу после заключения договора купли-продажи недвижимости обращаться к арендодателю (например, в столице в этой роли выступает Киевсовет) с письмом-предложением о заключении дополнительного соглашения о замене арендатора. К нему добавлять подписанный предыдущим и новым арендаторами проект такого соглашения.

В случае отказа есть два пути:

  • согласиться с позицией органа местного самоуправления, а именно - пойти путем прекращения договора аренды за предыдущим арендатором и оформления права аренды с новым (покупателем недвижимости);
  • обращаться с иском в суд, в котором просить признать заключенным дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, ссылаясь на ст.120 ЗК.

Автор: Алена Оксюта, старший юрист ЮФ TOTUM

 

Источник информации: юридический интернет-ресурс Протокол

Переглядів: 74
Дата публікації: 15:33 20.09.2017
Адміністративні послуги
Веб-камери Чугуєва
Публічне обговорення
Електронні петиції
Міська рада на facebook
Статистика голосувань
Надіслати запит на інформацію
Анонс подій
22.04.2018
день - Участь ЧДМШ у Гала-концерті переможців ІІ туру обласного огляду-конкурсу учнівських творчих колективів мистецьких шкіл районів та міст області «Весняний вернісаж» Участь ЧДМШ у Гала-концерті переможців ІІ туру обласного огляду-конкурсу учнівських творчих колективів мистецьких шкіл районів та міст області «Весняний вернісаж» Організатор:Вінник Т.С. Маміна Т.І. Час проведення:22.04.2018 (протягом дня) Місце проведення:м. Харків
23.04.2018
день - Участь у рейдах по ліквідації стихійної торгівлі в м.Чугуєві Участь у рейдах по ліквідації стихійної торгівлі в м.Чугуєві Організатор:Апостол О.І. Батченко В.М. Час проведення:23.04.2018 (протягом дня) Місце проведення:Вул..Жадановського, бул.Комарова
день - ММО учителів, засідання творчих груп ММО учителів, засідання творчих груп Організатор:Вінник Т.С. Проценко М.В. Час проведення:23.04.2018 (протягом дня) Місце проведення:ЗНЗ
день - Тиждень безпеки життєдіяльності Тиждень безпеки життєдіяльності Організатор:Вінник Т.С. Проценко М.В. Час проведення:23.04.2018 (протягом дня) Місце проведення:ДНЗ міста
день - Робота комісії щодо утримання у належному санітарному стані територій м.Чугуєва Робота комісії щодо утримання у належному санітарному стані територій м.Чугуєва Організатор:Бармін К.О. Топоркова І.А. Час проведення:23.04.2018 (протягом дня) Місце проведення:Вулиці міста
день - Юридична консультація громадян міста Юридична консультація громадян міста Організатор:Макаренко Л.П. Трохіна І.В. Каліберда А.А. Чекмарьов П.Д. Час проведення:23.04.2018 (протягом дня) Місце проведення:Каб.№ 7 викон. коміт., інші кабінети за графіком
10:00 - Участь у святкових заходах з нагоди 4-ї річниці створення 22 окремого мотопіхотного батальйону Участь у святкових заходах з нагоди 4-ї річниці створення 22 окремого мотопіхотного батальйону Організатор:Сосницька Ю.А. Час проведення:23.04.2018 10:00 Місце проведення:Територія військової частини А0501
12:00 - Концерт, присвячений 4-й річниці створення 22 окремого мотопіхотного батальйону Концерт, присвячений 4-й річниці створення 22 окремого мотопіхотного батальйону Організатор:Вінник Т.С. Ващук Я.А. Час проведення:23.04.2018 12:00 Місце проведення:КЦ «ІМІДЖ»
14:00 - «Круглий стіл» з активом чорнобильських громадських організацій до річниці Чорнобильської катастрофи «Круглий стіл» з активом чорнобильських громадських організацій до річниці Чорнобильської катастрофи Організатор:Нежид Н.С. Куриленко О.М. Сємілєтова Т.В. Час проведення:23.04.2018 14:00 Місце проведення:Територіальний центр
16:30 - Нарада з керівниками підприємств ЖКГ міста Нарада з керівниками підприємств ЖКГ міста Організатор:Бармін К.О. Топоркова І.А. Час проведення:23.04.2018 16:30 Місце проведення:Каб № 8 викон. коміт.
24.04.2018
10:00 - Нарада за підсумками роботи за І квартал 2018 року Нарада за підсумками роботи за І квартал 2018 року Організатор:Апостол О.І., Красільнікова Т.В Час проведення:24.04.2018 10:00 Місце проведення:Каб № 8 викон. коміт.
10:00 - Семінар для фахівців у сфері інклюзивного навчання «Ресурсна кімната та її використання для всіх дітей» Семінар для фахівців у сфері інклюзивного навчання «Ресурсна кімната та її використання для всіх дітей» Організатор:Вінник Т.С. Проценко М.В. Час проведення:24.04.2018 10:00 Місце проведення:НВК №6
14:00 - Засідання комісії з питань захисту прав дитини Засідання комісії з питань захисту прав дитини Організатор:Вінник Т.С. Лисенко К.О. Час проведення:24.04.2018 14:00 Місце проведення:Каб № 8 викон. коміт.
Докладніше
Пошук
Посилання
Версія для слабо- зорих